Huurvrij Berlijn – actueel overzicht

In maart 2021 verklaarde het Federale Constitutionele Hof de Berlijnse huurlimiet ongrondwettig. Enkele tienduizenden Berlijnse huishoudens worden hierdoor getroffen door hoge extra betalingen. Hoewel de senaat huurders overbruggingssteun biedt, blijft de situatie in Berlijn gespannen. Initiatieven van huurders roepen gezamenlijk op tot grote demonstraties op Pinksterzondag. De Berlijnse Groenen roepen op tot een landelijke huurstop, terwijl de leider van de Groenen, Robert Habeck, hier tegen is. Lees hier alles over de Berlijnse huurstop, de achtergrond, de reacties van minister van Binnenlandse Zaken Seehofer en co. en de laatste ontwikkelingen.

Het nieuwsportaal „Spiegel Online“ beschreef Katrin Lompscher (Die Linke) bij haar aftreden als „de architect van de Berlijnse huurplafond“. De voormalige Berlijnse bouwsenator – die ook bekend stond als de „bouwpreventiesenator“ – legde haar functie neer in augustus 2020. Ze had jarenlang verzuimd om vergoedingen voor commissariaten bij staatsbedrijven terug te betalen aan de staatskas. Als gevolg daarvan vereffende ze het bedrag van 7.000 euro en nam ontslag.

Misschien wel haar belangrijkste nalatenschap, als we afgaan op de Berlijnse huurlimiet, stelt Berlijnse politici en inwoners momenteel voor enorme uitdagingen. Op 25 maart 2021 verklaarde de 2e Senaat van het Federale Constitutionele Hof de Berlijnse huurlimiet ongrondwettig. Volgens de Berlijnse senaatsafdeling voor stedelijke ontwikkeling en huisvesting – die nu wordt geleid door Sebastian Scheel als opvolger van Lompscher en bouwsenator – zullen ongeveer 40.000 Berlijners financiële steun nodig hebben als gevolg van de huurbevriezing – en zullen ze deze ook ontvangen in de vorm van leningen van de senaat.

Wat is er tot nu toe gebeurd: In juni 2019 lanceerde de toenmalige bouwsenator Katrin Lompscher de „Wet herziening wettelijke bepalingen huurbeperking (kortweg MietenWoG Bln)“ – of kortweg Mietendeckel Berlin. Lompschers wilde de wet gebruiken om de huur van woningen publiekrechtelijk te beperken voor een beperkte periode van vijf jaar. Het was de bedoeling om huurbevriezingen, huurplafonds, huurverlagingen en de beperking van moderniseringsheffingen te regelen. Het huurplafond sloot nieuwbouw vanaf 1 januari 2014 en door de overheid gesubsidieerde woningen uit.

In januari 2020 nam het Berlijnse Huis van Afgevaardigden de Berlijnse huurlimiet aan. Het was de eerste in zijn soort in Duitsland, het trof negen van de tien huurappartementen en bevroor de huren van in totaal 1,5 miljoen appartementen.

Als onderdeel van de huurbevriezing bepaalde de Berlijnse huurbevriezing onder andere dat er geen nieuwe huurverhogingen mochten worden doorgevoerd die hoger waren dan de huur op de peildatum 18 juni 2019. Toen de wet werd aangenomen, werden huurstijgingen als gevolg van een gestaffelde of geïndexeerde huur ook geannuleerd, hoewel huurstijgingen als gevolg van inflatie wel waren voorzien. Op basis van de gemiddelde waarden van de huurindex van 2013 stelde de wet ook huurplafonds vast in twaalf categorieën. De prijzen per vierkante meter varieerden van EUR 3,92 (bijvoorbeeld voor flats zonder verwarming en badkamers) tot EUR 9,80 (voor flats die tussen 2003 en 2013 klaar waren voor bewoning). Het instrument „huurverlaging“ verminderde ook te dure huren. Huurverhogingen in verband met moderniseringskosten waren alleen mogelijk voor zeer specifieke moderniseringsmaatregelen.

Het einde van de huurlimiet in Berlijn

Vanaf het begin werd betwijfeld of de Berlijnse huurlimiet al dan niet grondwettelijk was. Als gevolg hiervan dienden 284 leden van de Bondsdag van de CDU en FDP een klacht in bij het Federale Constitutionele Hof. Twee Berlijnse burgerlijke rechtbanken hadden het hoogste grondwettelijke orgaan van de Duitse rechterlijke macht eerder om opheldering gevraagd. Op 25 maart 2021 oordeelde het hof dat de „Wet op de huurbescherming in de woningsector in Berlijn (MietenWoG Bln)“ onverenigbaar is met de basiswet en daarom nietig is.

De officiële verklaring van de Berlijnse Senaatsafdeling voor Stedelijke Ontwikkeling en Huisvesting over de annulering van de huurlimiet kwam 22 dagen later. Deze dinsdag kondigde de Senaat aan dat Berlijners van wie de huur werd verlaagd als gevolg van de tweede fase van de huurlimiet in november 2020, huurrestituties kunnen verwachten. De regering van Sebastian Scheel gaat er op dit moment van uit dat ongeveer 40.000 mensen nu financiële steun moeten krijgen als gevolg van de Berlijnse huurlimiet. De senaat zelf biedt daarom momenteel overbruggingssteun aan in de vorm van de renteloze „Sicher-Wohnen-Hilfe“-lening van de Investitionsbank Berlin (IBB). Huishoudens met een inkomen tot 280 procent van de federale inkomensgrens (momenteel 12.000 euro per jaar) komen in aanmerking. Dit betekent dat een huishouden maximaal 2.800 euro per maand mag verdienen om de steun te ontvangen.

Volgens de senaat moeten de betalingen snel en onbureaucratisch worden gedaan. Als Berlijners de lening buiten hun schuld niet kunnen terugbetalen, kan deze bovendien worden omgezet in een subsidie die de aflossing ongedaan maakt. De woningcorporaties in staatseigendom zien af van de terugbetalingseisen, aldus bouwsenator Scheel.(Alle details over de overbruggingssteun vind je hier op mietendeckel.berlin.de).

Verdere gevolgen voor Berlijnse huurders

In een officiële verklaring verwelkomde de Berlijnse huurdersvereniging de „veilige woonsteun“ van de senaat. De lening zou zo nodig opzeggingen voorkomen. Er moet echter worden verduidelijkt in welke specifieke gevallen het steunpakket kan worden omgezet in een subsidie.
Volgens de Berlijnse huurdersvereniging is er geen onmiddellijke mogelijkheid tot opzegging door verhuurders voor huurders als gevolg van de huurbevriezing. De huurders zouden hebben voldaan aan een eerder geldende wet, aldus de website. Wel moeten ze het verschil zo snel mogelijk terugbetalen en bij betalingsproblemen direct contact opnemen met hun verhuurder. Bovendien zijn volgens de huurdersvereniging consensuele overeenkomsten zonder schaduwhuur, d.w.z. een huur die in de kleine lettertjes aanzienlijk hoger is dan de officiële huur, nog steeds geldig. De Berlijnse huurdersvereniging adviseert huurders om onmiddellijk advies in te winnen over alle schaduwhuurovereenkomsten.

Seehofer voor huurplafond

Inwoners van Berlijn zijn al enkele weken geschokt door het besluit. De terugbetalingen treffen de Berlijnse stedelijke samenleving bijzonder hard in tijden van coronavirus. De angst dat de Berlijnse huurlimiet als ongrondwettelijk zou worden bestempeld, bestond echter al langer. De senaat adviseerde Berlijners zelfs om het geld alvast opzij te zetten.

Het internet staat vol met individuele verhalen van mensen die nu vrezen voor hun levensonderhoud. De media berichten over de vele mensen die op hun oude dag in armoede leven. We lezen over mensen die maar kleine bedragen hebben kunnen sparen door de huurkorting en die nu moeten vechten voor het dak boven hun hoofd. Lezenswaardig: Zeit Online laat vijf jonge Berlijners vertellen wat het einde van de huurstop voor hen betekent.

Minister van Binnenlandse Zaken Horst Seehofer, de FDP en de overkoepelende organisatie Zentraler Immobilien Ausschuss verwelkomden daarentegen de uitspraak van het Federale Constitutionele Hof in officiële verklaringen in april 2021. Volgens Seehofer zou het huurplafond nu verleden tijd zijn. In termen van bouwbeleid zou de wet de volledig verkeerde weg zijn ingeslagen, „onzekerheid hebben gecreëerd op de woningmarkten, investeringen hebben afgeremd en geen enkele nieuwe flat hebben opgeleverd“. Voor Seehofer blijft het bouwen van nieuwe flats de beste manier om huurders te beschermen.
Voor de Duitse huurdersvereniging was het besluit bitter, maar tegelijkertijd een oproep aan federale wetgevers om actief op te treden tegen de explosieve stijging van de huren in Duitse steden.

Bouwsenator Scheel presenteert huurindex 2021

Duitslands grootste woningconcern, vastgoedbedrijf Vonovia, ziet af van de terugbetaling van ongeveer tien miljoen euro. Volgens Rolf Buch, CEO van Vonovia, was de beslissing van Karlsruhe de juiste, maar had het bedrijf besloten geen huur terug te eisen. Huurders mogen „geen financieel nadeel ondervinden van politieke beslissingen“. De woninggroep Heimstaden wil ook afzien van de extra claims. In tegenstelling tot het bedrijf Deutsche Wohnen. Volgens haar eigen woordvoerder voorzien de afbetalingsplannen van het vastgoedbedrijf in 430 euro aan extra betalingen per huurder. Het venijn zit hem in de details: per huurder, niet per huishouden.

Zoals het nieuwsportaal „Die Welt“ meldt, zullen de staatsvastgoedbedrijven in totaal bijna 900.000 euro per maand verliezen als gevolg van de huurbevriezing. Volgens de senaatsadministratie worden 28.000 flats die eigendom zijn van de eigen woningcorporaties getroffen door de huurstop.

Op 6 mei presenteerde bouwsenator Scheel de nieuwe Berlijnse huurindex 2021. Deze vervangt de huurindex van 2019 en geldt voor ongeveer 1,4 miljoen flats die relevant zijn voor de huurindex. In de officiële verklaring zei Sebastian Scheel dat het actieve huurbeleid van de Berlijnse senaat de snelle stijging van de huren in de afgelopen jaren aanzienlijk heeft afgeremd en dat de huren daarom slechts met 1,1 procent zullen stijgen. Volgens de senaatsadministratie stijgt de gemiddelde huurprijs in Berlijn dienovereenkomstig van 6,72 euro per vierkante meter in 2019 naar 6,79 euro per vierkante meter in 2021. De huurlimiet helpt verhuurders en huurders om de maximaal toegestane kale huur te zien. Volgens de woningbouwvereniging Berlijn-Brandenburg wordt ervan uitgegaan dat de ongeveer 140 aangesloten bedrijven in Berlijn zich aan de huurindex zullen houden.

Grote demonstraties gepland voor Pinksteren – Berlijnse huurgrens veroorzaakt conflict

De stemming in Berlijn blijft gespannen. Half april vond er al een demonstratie plaats in Kreuzberg en Neukölln. Meer dan duizend demonstranten riepen op tot een landelijke huurstop. Uit een representatieve enquête in opdracht van de Tagesspiegel bleek ook dat 47 procent van de Berlijners voorstander is van onteigening van vastgoedbedrijven. Dit komt natuurlijk goed uit voor het Berlijnse referendum „Onteigen Deutsche Wohnen en Co.“.

Volgens de Tagespiegel hebben ze nu hun krachten gebundeld met de „Alliantie tegen ontheemding en huurwaanzin“ om op te roepen tot grootschalige demonstraties op Pinksterzondag. Onder het motto „Gegen den Mietwahnsinn – Jetzt erst recht!“ willen de twee initiatieven met tienduizenden deelnemers de aandacht vestigen op de huisvestingssituatie in Berlijn. Volgens de Tagesspiegel plant het initiatief ook een zogenaamd „onteigeningskamp“, waaraan ongeveer 250 geïnteresseerden en belanghebbenden uit heel Duitsland zullen deelnemen. Een „inhoudelijk evenement“ is gepland in het Haus der Statistik.

Robert Habeck tegen een landelijk huurplafond

Ook op politiek niveau worden de discussies voortgezet. Volgens tag24.de blijft de huurlimiet een belangrijk thema voor de Linkse Partij tijdens de verkiezingscampagne. Volgens deelstaatvoorzitter Katina Schubert is de partij van plan om op federaal niveau druk uit te oefenen om een landelijke huurregulering mogelijk te maken.

De Berlijnse Groenen houden ook vast aan de kwestie. Afgelopen weekend dienden de Berlijnse groene politica Bettina Jarsch en 40 groene afgevaardigden een amendement in op het federale verkiezingsprogramma. In de motie, die beschikbaar is voor de Tagesspiegel en de Berliner Morgenpost, staat dat ze de juiste „grondwettelijke vereisten onder federaal recht“ willen creëren voor gemeenten met een krappe woningmarkt. De leider van de Groene Partij, Robert Habeck, vertelde begin mei aan de Funke Mediengruppe dat hij tegen een landelijke huurlimiet was en zei verder dat lokale politici de mogelijkheid moeten krijgen om meer en verschillende instrumenten te gebruiken om gedifferentieerde maatregelen te creëren om huurstijgingen te beperken.