Einde van de huurlimiet in Berlijn

Vorige week werd bekend dat de zogenaamde Berlijnse huurlimiet onwettig is verklaard door het Federale Constitutionele Hof. Sindsdien worden tienduizenden huishoudens in Berlijn bedreigd met hoge extra betalingen. De senaat biedt huurders nu overbruggingssteun aan.

Het nieuwsportaal „Spiegel Online“ beschreef Katrin Lompscher (Die Linke) als „de architect van de Berlijnse huurstop“ toen ze aftrad. De voormalige Berlijnse bouwsenator – die ook bekend stond als de „bouwpreventiesenator“ – legde haar functie neer in augustus 2020. Ze had jarenlang verzuimd om vergoedingen voor commissariaten bij staatsbedrijven terug te betalen aan de staatskas. Het gevolg: ze vereffende het bedrag van 7.000 euro en nam ontslag.

Maar misschien wel de belangrijkste erfenis, als we de Berlijnse huurstop zo mogen noemen, stelt de Berlijnse politici en bewoners momenteel voor enorme uitdagingen. Op 25 maart 2021 verklaarde de 2e Senaat van het Federale Constitutionele Hof de huurstop ongrondwettig. Volgens de Berlijnse senaatsafdeling voor stedelijke ontwikkeling en huisvesting – die nu wordt geleid door Sebastian Scheel als opvolger van Lompscher en bouwsenator – zullen ongeveer 40.000 Berlijnse huurders nu financiële steun nodig hebben als gevolg van de huurbevriezing – en zullen ze deze ook krijgen in de vorm van een lening van de senaat.

Wat er tot nu toe is gebeurd: In juni 2019 lanceerde de toenmalige bouwsenator Katrin Lompscher de „Wet herziening wettelijke bepalingen huurbeperking (kortweg MietenWoG Bln)“ – beter bekend als de Berlijnse huurstop of kortweg Mietendeckel. Lompscher wilde de wet gebruiken om de huur van publiekrechtelijke woningen voor een beperkte periode van vijf jaar te beperken. Het was de bedoeling om huurbevriezingen, huurplafonds, huurverlagingen en de beperking van de moderniseringsheffing te regelen. Het huurplafond sloot nieuwbouw vanaf 1 januari 2014 en door de overheid gesubsidieerde woningen uit.

In januari 2020 nam het Berlijnse Huis van Afgevaardigden de Berlijnse huurlimiet aan. Het was de eerste in zijn soort in Duitsland, het trof negen van de tien huurappartementen en bevroor de huren van in totaal 1,5 miljoen appartementen.

Als onderdeel van de huurbevriezing bepaalde de Berlijnse huurbevriezing onder andere dat er geen nieuwe huurverhogingen mochten worden doorgevoerd die hoger waren dan de huur op de peildatum 18 juni 2019. Toen de wet werd aangenomen, werden huurstijgingen als gevolg van een gestaffelde of geïndexeerde huur ook geannuleerd, hoewel huurstijgingen als gevolg van inflatie wel waren voorzien. Op basis van de gemiddelde waarden van de huurindex van 2013 stelde de wet ook huurplafonds vast in twaalf categorieën. De prijzen per vierkante meter varieerden van EUR 3,92 (bijvoorbeeld voor flats zonder verwarming en badkamers) tot EUR 9,80 (voor flats die tussen 2003 en 2013 klaar waren voor bewoning). Het „huurverlagingsinstrument“ verlaagde ook de huren die de vastgestelde bovengrenzen overschreden. Huurverhogingen in het kader van moderniseringsmaatregelen waren slechts in zeer beperkte mate mogelijk.

Vanaf het begin werd betwijfeld of de Berlijnse huurlimiet grondwettelijk was. 284 leden van de Bondsdag van de CDU en FDP dienden daarom een klacht in bij het Federale Constitutionele Hof. Eerder hadden twee Berlijnse burgerlijke rechtbanken de hoogste instantie al om opheldering gevraagd. Op 15 april 2021 oordeelde het Federale Constitutionele Hof dat de „Wet op de huurcontrole in de woningsector in Berlijn (MietenWoG Bln)“ onverenigbaar is met de basiswet en daarom nietig is.

De officiële verklaring van de Berlijnse senaatsafdeling voor stedelijke ontwikkeling en huisvesting over de annulering van de huurlimiet werd afgelopen dinsdag uitgegeven. De instantie deelde mee dat huishoudens van wie de huur werd verlaagd als gevolg van de tweede fase van de huurlimiet in november 2020 rekening moeten houden met een terugvordering van de huur. Het kabinet van Sebastian Scheel gaat er op dit moment van uit dat ongeveer 40.000 mensen nu financieel ondersteund moeten worden. De senaat biedt daarom zelf overbruggingssteun aan in de vorm van de renteloze lening „Veilige woningbouwsteun“ van Investitionsbank Berlin (IBB). Huishoudens met een inkomen tot 280 procent van de federale inkomensgrens (momenteel 12.000 euro per jaar) komen in aanmerking. Dit betekent dat een huishouden maximaal 2.800 euro per maand mag verdienen om de steun te ontvangen.

Volgens Scheel moeten de betalingen snel en onbureaucratisch gebeuren. Als huurders ook buiten hun schuld niet in staat zijn om de lening terug te betalen, kan deze worden omgezet in een subsidie. De woningcorporaties in staatseigendom zouden afzien van de terugbetalingseisen, aldus Bouwsenator Scheel.(Alle details over overbruggingssteun vind je hier op mietendeckel.berlin.de).

Verdere gevolgen voor Berlijnse huurders

In een officiële verklaring verwelkomt de Berlijnse huurdersvereniging de „veilige woonsteun“ van de senaat. De lening zou opzeggingen voorkomen. Het moet echter nog worden verduidelijkt in welke specifieke gevallen het steunpakket kan worden omgezet in een subsidie. Volgens de Berlijnse huurdersvereniging worden huurders niet bedreigd met onmiddellijke opzegging door hun huisbazen als gevolg van de huurbevriezing. De huurders zouden hebben voldaan aan een eerder geldende wet, aldus de website. Wel moeten ze het verschil zo snel mogelijk terugbetalen en bij betalingsproblemen direct contact opnemen met hun huisbaas. Bovendien zijn volgens de huurdersvereniging consensuele overeenkomsten zonder schaduwhuur, d.w.z. een huur die in de kleine lettertjes aanzienlijk hoger is dan de officiële huur, nog steeds geldig. De Berlijnse huurdersvereniging adviseert huurders om onmiddellijk advies in te winnen over alle schaduwhuurovereenkomsten.

De mensen in Berlijn zijn al meer dan een week geschokt door deze beslissing. De terugbetalingen treffen de stedelijke samenleving van Berlijn bijzonder hard in tijden van coronavirus. De vrees dat het huurplafond als ongrondwettelijk zou worden bestempeld, hing echter al langer in de lucht. De senaatsadministratie adviseerde daarom om het ingehouden geld opzij te zetten.

Minister van Binnenlandse Zaken Horst Seehofer, de FDP en de koepelorganisatie Zentraler Immobilien Ausschuss verwelkomden daarentegen de uitspraak van het Federale Constitutionele Hof. Volgens Seehofer is de huurlimiet nu verleden tijd. Wat het bouwbeleid betreft, zou de wet een totaal verkeerde aanpak zijn geweest, „onzekerheid hebben gecreëerd op de woningmarkten, investeringen hebben afgeremd en geen enkele nieuwe flat hebben opgeleverd“. Voor Seehofer blijft het bouwen van nieuwe flats de beste manier om huurders te beschermen. De Duitse huurdersvereniging interpreteert de uitspraak van Karlsruhe daarentegen als een oproep aan de federale regering om actief op te treden tegen de explosieve stijging van de huren in Duitse steden.

Het grootste huisvestingsconcern van Duitsland, het vastgoedbedrijf Vonovia, ziet af van terugbetalingen van in totaal ongeveer tien miljoen euro. Volgens Rolf Buch, CEO van Vonovia, was de beslissing van Karlsruhe juist, maar was besloten om geen extra huur te vragen. Huurders mogen „geen financieel nadeel ondervinden van politieke beslissingen“. Ook woongroep Heimstaden wil afzien van het eisen van extra huur. Deutsche Wohnen daarentegen doet niet mee. Volgens een woordvoerder voorzien de terugbetalingsplannen van het vastgoedbedrijf in een extra betaling van 430 euro per huurder, niet per huishouden.

De stemming in Berlijn blijft gespannen. Afgelopen donderdag vond er een demonstratie plaats in Kreuzberg en Neukölln, met meer dan duizend demonstranten die opriepen tot een landelijke bevriezing van de huren. Uit een enquête in opdracht van de Tagesspiegel bleek dat 47 procent van de Berlijners voorstander is van onteigening van vastgoedbedrijven – koren op de molen van de initiatiefnemers van het referendum „Onteigen Deutsche Wohnen en Co. Voor de Linkse Partij is de huurstop allesbehalve dood en blijft het een belangrijk thema voor de verkiezingscampagne, meldt tag24.de. Volgens deelstaatvoorzitter Katina Schubert is de partij van plan om op federaal niveau druk uit te oefenen om landelijke huurregulering mogelijk te maken.

Econoom en bedrijfsjournalist Daniel Schönwitz legde ons in onze column aan het begin van de pandemie uit dat het hoge percentage huurders in Duitsland een sociaal explosieve kwestie is. Lees het zelf.