De bouwprijzen stijgen langzamer, maar er worden nog steeds minder nieuwe gebouwen gebouwd

De bouwprijzen in Duitsland stijgen langzamer dan in het voorjaar van 2022. Vorig jaar waren de torenhoge kosten aan het begin van de Russische oorlog tegen Oekraïne van fundamenteel belang. Daarnaast zijn veel grondstoffen en energieprijzen veel duurder geworden. Maar hoe ziet de situatie er nu uit en wat is de reden hiervoor? Wat betekent dit voor de toch al krappe huizenmarkt in Duitsland? Zijn bouwprojecten nog steeds de moeite waard voor investeerders en projectontwikkelaars?

Iedereen heeft recht op adequate huisvesting. Het mensenrecht op huisvesting maakt deel uit van het recht op een toereikende levensstandaard, zoals vermeld in artikel 11 van het Internationaal Verdrag inzake economische, sociale en culturele rechten (VN Sociaal Verdrag). In de Duitse metropolen is huisvesting echter erg schaars en erg duur, wat betekent dat het recht op adequate huisvesting vaak onmogelijk te vervullen is. De coalitie van SPD, Groenen en FDP had zichzelf tot doel gesteld om elk jaar 400.000 nieuwe flats te bouwen in Duitsland. Dit wordt momenteel als zeer onwaarschijnlijk beschouwd. Op 29 juni van dit jaar kopte Wirtschaftswoche dat het „aantal nieuwe woningen per jaar ver onder het gemiddelde sinds 1950 is gedaald“.

„De woningbouw in Duitsland daalt ondanks de doelstellingen van de federale regering,“ ging het verder. Volgens het Federale Bureau voor de Statistiek zijn er sinds het begin van de bouwstatistieken in 1950 elk jaar 405.000 nieuwe eenheden voltooid. In 2022 lag het aantal nieuwe woningen met 295.300 ongeveer 27 procent onder het gemiddelde. Het hoogste niveau van nieuwbouw tot nu toe was in 1973 met 714.200 appartementen; na de Duitse hereniging was 1995 het recordjaar met ongeveer 602.800 eenheden in heel Duitsland.

De minste flats werden opgeleverd tijdens de wereldwijde financiële crisis in 2009: In dat recessiejaar waren er slechts 159.000 opleveringen. Sindsdien is de woningbouw gestaag gestegen tot 306.400 opleveringen in 2020, omdat veel investeerders en projectontwikkelaars hebben vertrouwd op de bloeiende vastgoedmarkt. Bovendien hebben mensen hun droom om een eigen huis te bezitten kunnen verwezenlijken dankzij de lage rentetarieven.

Door de omslag in de rentetarieven van de Europese Centrale Bank en de stijging van de bouwkosten is de woningbouw in Duitsland nu ingestort. Deze situatie is ook verergerd door de daling van het aantal bouwvergunningen. De federatie van de Duitse bouwsector verwacht dat er dit jaar maximaal 250.000 flats zullen worden opgeleverd. En de branchevereniging ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.) gaat ervan uit dat er tegen 2025 een tekort zal zijn van ongeveer 700.000 appartementen.

Omdat de samenleving de afgelopen dertig jaar is veranderd en de welvaart is toegenomen, zijn ook de eisen van mensen veranderd. Eind 2021 had één persoon gemiddeld 47,7 vierkante meter woonruimte en 2,3 woonkamers. In 1991 was dat slechts 34,9 vierkante meter en 1,8 woonkamers. Dit komt overeen met een toename van de gemiddelde woonruimte per hoofd van de bevolking met ongeveer 37 procent binnen 30 jaar. Gedurende deze periode groeide de gemiddelde grootte van een woning van 82,1 vierkante meter naar 92,1 vierkante meter.

Iedereen die wil bouwen of renoveren moet zich blijven voorbereiden op stijgende kosten. De prijzen stijgen nu iets langzamer dan vorig jaar, maar de basisgegevens voor 2022 waren gebaseerd op volatiele crisistijden. Dit jaar zijn bijvoorbeeld de kosten van dak- en grondwerken en verwarmingssystemen aanzienlijk gestegen. Dakbedekking en dakafdichting stegen met 10,8 procent, grondwerken met 9,4 procent. De prijzen voor afwerkingswerkzaamheden stegen met 11,7 procent, terwijl de prijzen voor verwarming en centrale waterverwarmingssystemen met 14,9 procent stegen. De kosten van nieuwe conventioneel gebouwde woongebouwen stegen in mei 2023 met 8,8 procent ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar.

Betonwerk aan woongebouwen kostte in mei 2023 5,4 procent meer dan een jaar eerder. Betonwerk steeg in prijs met 2,8 procent. De prijzen voor metselwerk stegen met 7,4 procent. Nieuwbouwprijzen voor kantoorgebouwen stegen ook in mei 2023, met 9 procent ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. De stijging bedroeg 8 procent voor commerciële gebouwen en 10,5 procent voor wegenbouw. Onderhoudswerk aan woongebouwen kostte 11,7 procent meer dan in mei 2022. Alle cijfers hebben betrekking op bouwwerkzaamheden aan gebouwen inclusief btw. Er waren echter ook diensten die goedkoper werden: Timmer- en houtbouwwerkzaamheden zijn 2,7 procent goedkoper dan het jaar ervoor.

Het annuleren van bouwprojecten als gevolg van gestegen materiaal- en rentekosten had ook een negatieve invloed op de situatie. Niet alleen de materiaalkosten zijn hier de belangrijkste drijvende kracht, maar ook de beloning van personeel. Het tekort aan geschoolde arbeidskrachten heeft ook gevolgen voor de bouwsector en wakkert de kostenstijging aan. In samenhang met de stijgende uitgaven neemt de woningbouw in Duitsland opnieuw af: dit jaar zullen er naar verwachting slechts ongeveer 245.000 nieuwe woningen worden opgeleverd en in 2024 slechts 210.000.

Het Leibniz Instituut voor Economisch Onderzoek van de Universiteit van München (Ifo) gaat ervan uit dat er in 2025 slechts ongeveer 200.000 woningen zullen worden gebouwd. De doelstelling van de Duitse regering om 400.000 woningen per jaar te bouwen zou dus met 50% worden overschreden. De belangrijkste redenen hiervoor zijn de stijging van de financierings- en bouwkosten. Daarom heeft de federale regering de subsidies voor nieuwbouw drastisch verlaagd en de normen voor nieuwbouw begin 2023 opnieuw aangescherpt, met de EH55-norm als basis. De primaire energiebehoefte speelt nu de doorslaggevende rol en is voor het referentiegebouw verlaagd van 75 procent naar 55 procent.

De degrowth-beweging is een radicaal antwoord op de schaarste van hulpbronnen, die ook de bouwsector hard treft: het concept stelt ons moderne consumptiegedrag ter discussie, ook met betrekking tot architectuur.