Alles wat je moet weten over bouwfinanciering

Voor veel mensen is het kopen van een huis de grootste uitgave van hun leven. Daarom is het des te belangrijker om de financiering van je woning goed te plannen. Ontdek hier alles wat je moet weten!

Om een huis te kopen of te bouwen, heb je vastgoedfinanciering nodig. Dit staat bekend als bouwfinanciering, zelfs als het geen bouwproject is. Alle kopers die niet de volledige prijs van het huis of de flat klaar hebben, hebben een bouwlening nodig.

Banken, maar ook verzekeraars en particuliere instellingen, verstrekken bouwfinanciering. Deze bestaat uit het bedrag dat je nodig hebt om een huis te kopen. De volgende vuistregel is van toepassing:

Bedrag bouwfinanciering = koopprijs + bijkomende aankoopkosten – eigen vermogen

Hoe meer eigen vermogen je hebt, hoe lager het bouwkrediet zal zijn. Dit betaalt zich uit in lagere rentetarieven en betere aanbiedingen voor vaste rentetarieven, omdat de bank hier minder risico loopt. Het is ook mogelijk om een huis of appartement te kopen met weinig of geen eigen vermogen. Het is echter raadzaam om 10 tot 20 procent van de aankoop- en bijkomende aankoopkosten zelf te kunnen betalen.

Vervolgens gebruik je de maandelijkse financiering om de vastgoedfinanciering over een bepaald aantal jaren terug te betalen. Dit is vaak 20 tot 30 jaar. Elke maand betaal je de aflossing, dat wil zeggen de terugbetaling van het geleende geld bij de bank, en de rente. De rente is een soort vergoeding voor de lening. Het bedrag hangt af van de huidige rentemarkt.

Voordat je een huis koopt, moet je beslissen welk type bouwfinanciering geschikt is voor jou. Annuïtaire leningen zijn heel gebruikelijk in Duitsland. Je betaalt elke maand een vast aflossingstarief, zodat de resterende schuld elke maand afneemt. De rentebetaling is gebaseerd op het uitstaande leenbedrag en daalt dus elke maand. De verhouding tussen aflossing en rente verandert, maar de maandelijkse aflossing blijft hetzelfde.

Dit zijn andere opties voor bouwfinanciering:

• Lening met volledige aflossing: Deze annuïtaire lening wordt volledig afgelost tijdens de vaste renteperiode. Dit geeft je maximale voorspelbaarheid, maar je moet rekening houden met iets hogere totale kosten.
• Woningkrediet- en spaarcontract: Woningkrediet- en spaarcontracten worden meestal jong afgesloten. Het is een combinatie van een spaar- en leenovereenkomst waarbij de rente al vaststaat op het moment dat het contract wordt afgesloten. Het kan echter zijn dat je lang moet wachten op een toewijzingsdatum.
• Riester lening: Er zijn aantrekkelijke subsidies en vergoedingen voor deze variant, evenals de mogelijkheid om snel af te lossen. Over het algemeen zijn er vrij weinig aanbieders.
• Lening op termijn: Deze vervolgfinanciering kun je tot 5 jaar voor het einde van de rentevaste periode van de oude lening afsluiten om in de toekomst verzekerd te zijn van een goede rente. Je moet al wel een verplichting aangaan.

Tip 1: Bij het vergelijken van hypotheekrentes is vooral de effectieve rente van belang. Dit omvat alle bijkomende kosten van de lening en is daarom een betrouwbare basis voor de berekening.

Tip 2: Je moet ook speciale aflossingen afspreken in je hypotheekovereenkomst. Als je namelijk een bonus of erfenis ontvangt, kun je de woninglening sneller aflossen. Dit is niet in het voordeel van de banken, die daarom vaak een boete voor vervroegde aflossing afspreken. Met een speciale aflossing kun je hier iets meer speelruimte creëren.

Bij je lening zijn de rentepercentages vooral belangrijk als het gaat om het plannen van je aflossingen. Met een lange vaste renteperiode van meer dan 15 jaar weet je bijvoorbeeld dat je elke maand hetzelfde bedrag betaalt. Vooral in tijden waarin de rente weer stijgt, is het verstandig om jezelf hiertegen te beschermen.

Een lange rentevaste periode is zinvol als de rentetarieven op de markt gunstig zijn. Je moet je er ook van bewust zijn dat er bij de bank over rentetarieven onderhandeld kan worden. Als je veel eigen vermogen hebt, een onberispelijke kredietwaardigheid en voldoende netto huishoudinkomen, kun je lagere rentetarieven bedingen.

Als de rente hoog is, is een kortere vaste rente het overwegen waard. Na 5 of 10 jaar onderhandelt u opnieuw met de bank over de voorwaarden voor vervolgfinanciering. Met een beetje geluk daalt de rente weer en krijg je een beter aanbod voor de volgende hypotheek.

Meestal staat de hypotheekrente vast en verandert deze niet tijdens de rentevaste periode. Een flexibele rente is echter ook mogelijk. Dit is gebaseerd op marktomstandigheden, waardoor je op de lange termijn kunt besparen. Je moet dit echter zorgvuldig berekenen en professioneel advies inwinnen over de bouwrente.

In Duitsland wordt de bouwfinanciering met name gesubsidieerd door de staatsbank KfW. Dit ondersteunt kopers met bouwrente en aflossingstermijnen. Een gunstige KfW-lening is ook vaak een optie voor moderniserings- en energiebesparende maatregelen.

Het grootste voordeel van deze subsidie is de lage bouwrente. In sommige gevallen zijn er ook afbetalingssubsidies, vooral voor energiezuinige gebouwen. Zolang het pand aan bepaalde eisen voldoet en je niet begint met bouwen voordat de lening beschikbaar is, ben je een goede kandidaat. Houd er wel rekening mee dat de rentevaste periode meestal maar 10 jaar is. Daarna moet je een vastgoedlening afsluiten tegen standaard marktvoorwaarden. Speciale aflossingen zijn hier meestal uitgesloten.

Op de Förderkompass-pagina vind je ook een overzicht van rentevrije en laagrentende vastgoedleningen en subsidies van de deelstaten. Het Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle biedt ook lage rentetarieven en aantrekkelijke subsidiemodules aan. Houd echter rekening met de respectievelijke subsidievoorwaarden, de soms lange verwerkingstijden en de geldende inkomensgrenzen.

Om na uitgebreid onderzoek de vastgoedfinanciering rond te krijgen, heb je verschillende documenten nodig. Deze omvatten de volgende documenten:

• Loonstroken van de laatste 3 maanden
• aanslagbiljetten inkomstenbelasting van de afgelopen jaren (winstafrekeningen voor zelfstandigen)
• Eigen verklaring van de bank
• Bewijs van eigen vermogen
• Kopie van identiteitskaart
• Bewijs van bestaande schulden
• Koopcontract of ontwerpcontract
• Kadastraal uittreksel van het aan te kopen huis
• Bouwplannen en plattegronden
• Berekening van leef- en bruikbare ruimte
• Plattegrond en kadastrale kaart
• Foto’s van de woning
• Bewijs van opstalverzekering
• Verklaring van verdeling voor condominiums
• Berekeningen voor constructie en bouwkosten voor nieuwbouw

Maak vervolgens een afspraak met de bank die je het beste aanbod heeft gedaan voor bouwfinanciering en rentetarieven. Vergeet niet dat je vrij bent om te onderhandelen over de leningovereenkomst. Zorg er ook voor dat de leningovereenkomst duidelijk de aflossingstermijnen, speciale aflossingen en vaste rentepercentages vermeldt.

Voordat je het contract ondertekent, moet je een volledig financieringsplan hebben. Dit bevat details over het uit te betalen bedrag, dat de aankoopkosten en bijkomende kosten moet dekken. Bereken 15 tot 20 procent van de aankoopprijs voor bijkomende kosten als je een huis koopt. Veel kopers dekken dit bedrag met hun eigen vermogen.

De totale maandelijkse kosten en een overzicht van de procedure tot aan de kwijtschelding van de schuld zijn ook belangrijke documenten. De bank moet je het relevante Europese informatieblad voor elke leningmodule geven. Hierop staan de leningsvoorwaarden in een gestandaardiseerd formaat zodat ze gemakkelijk met elkaar vergeleken kunnen worden. Tot slot moet je er zeker van zijn dat alle afspraken met betrekking tot jouw individuele vastgoedfinanciering in het contract zijn opgenomen.

Overigens: De Alliantie voor Betaalbaar Wonen zet zich in voor eerlijkere prijzen voor onroerend goed in Duitsland.